中古住宅を購入する際、その物件が買っても大丈夫な物件なのかは、多くの方が不安に感じるポイントです。
そうした不安を解消するため、住宅のインスペクションの義務化が整備されています。
今回は、住宅のインスペクションとは何か、インスペクション義務化の内容や背景についてご紹介します。

住宅のインスペクションとは

インスペクションとは、専門家による目視での住宅診断のことです。
もとは「調査」「検査」「視察」「査察」などを意味する英単語で、不動産業界では建築士の資格を持った専門家による住宅の現状の調査を指します。
検査員は第三者としての立場から目視、動作確認、聞き取り調査などをおこない、1～3時間程度で雨漏りなどの瑕疵・欠陥の有無を調査するのです。
インスペクションの結果は、売主にとっても買主にとっても安心材料となります。
瑕疵がなければそのまま売買契約を結べるほか、瑕疵があってもその対策を事前に練れて、トラブルを回避できます。

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住宅のインスペクション義務化の内容

住宅の売買取引について、改正宅地建物取引業法の施行により、インスペクションへの対応が義務化されました。
これはインスペクションの実施自体を義務付けるものではなく、不動産会社に対して顧客からインスペクションの要望があった際に、対応することを義務化したものになります。
不動産会社は顧客と媒介契約を結ぶ際に、インスペクションをおこなう事業者を斡旋できるか告知しなければなりません。
そして、重要事項説明の際はインスペクションを実施したのか、実施した場合はその結果について説明する必要があります。
さらに、売買契約の際は再度売主と買主にインスペクションの結果を伝え、双方が確認した事項を書面にして交付しなければなりません。

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住宅のインスペクション義務化の背景

不動産会社による住宅のインスペクションへの対応が義務化された背景には、住宅市場におけるストック型への転換が挙げられます。
これまで、国内では古い住宅をどんどん解体し、新しい住宅を建てていくフロー型が推進されてきました。
現在は今ある建物をメンテナンスして、長期間運用するストック型に転向しつつあり、中古住宅の取引の増加に合わせてインスペクションをおこなう機会が増えているのです。
一方で、事業者を斡旋できるかを告知する義務はあるものの、インスペクションの実施そのものは義務化できていません。
売買取引の際に、必ずしもインスペクションが実施されているわけではない点に注意が必要です。

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まとめ

住宅のインスペクションは、専門家による目視の住宅診断であり、住宅の欠陥の有無について調べる作業です。
不動産会社には、媒介契約、重要事項説明、売買契約の3つのタイミングにおける、インスペクションへの対応が義務付けられました。
インスペクションの実施そのものが義務化されたわけではないため、住宅を購入する際はインスペクションの有無をしっかり確認する必要があります。
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不動産を売却する際には、その不動産を所有していた期間の長さが、納める税金の金額に差を生むことがあります。
状況によっては、どのタイミングで不動産を売却するかを考えることも大切です。
そこで今回は、長期譲渡所得とはどのようなものなのか、税金の計算方法やチェックしておきたい控除について解説します。

不動産売却時に知りたい長期譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生した所得のことであり、給与所得とは別に所得税がかかる分離課税の対象です。
そのなかには、短期所得と長期譲渡所得の2種類があります。
短期譲渡所得とは所有していた期間が5年以下のもので、長期譲渡所得とは所有していた期間が5年を超える場合の所得です。
長期譲渡所得に該当するような長く所有した不動産を売却する際は、譲渡所得に対する税率が低くなるほか、いくつかの控除が適用される可能性があります。
自分が売却する不動産が短期譲渡所得か長期譲渡所得かを判断する際には、売買契約日時点で5年を超えたかどうかではなく、売却した年の元日時点での所有期間で判断することがポイントです。

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課税対象となる長期譲渡所得金額の計算方法とは

5年を超えて所有した不動産を売却して利益を得た場合、給与所得とは別に所得税を納める必要があります。
課税対象となる長期譲渡所得の計算方法は、譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除金額です。
この計算式のなかの取得費は、不動産を買った当時にかかった費用を指します。
ただし、全額が取得費になるのではなく、経年劣化する価値を差し引くための減価償却費を計上する必要があります。
また、譲渡費用は売却にかかった費用であり、具体的には仲介手数料や売買契約書の印紙代などのことです。
さらに条件を満たす場合は、特別控除として一定金額を利益から差し引けるため、節税につながります。

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長期譲渡所得の申告で適用される可能性のある控除とは

まず、10年以上所有していて自分が住んでいたマイホームの場合、10年超所有軽減税率の特例が適用される可能性があります。
また所有期間の長さとは無関係に、自分が住んでいるか、住まなくなってから一定期間内であるといった条件を満たすと、居住用財産の3,000万円特別控除の適用が可能です。
さらに、売却する不動産が相続や遺贈によって取得したものである場合に、適用される控除があります。
建築された時期や売却代金が一定金額以下であることなどを条件として、相続した空き家の3,000万円特別控除についても、適用条件を満たすかチェックしてみてください。

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まとめ

長期譲渡所得とは、5年を超えて所有した不動産を売却した際に発生する所得のことです。
長期譲渡所得を計算する際には、譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引き、適用される特別控除もマイナスします。
売却時には、10年超所有軽減税率の特例や、居住用財産の3,000万円特別控除といった控除が適用されるかについても、チェックしてみましょう。
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中古住宅を購入する前は見つけられなかった欠陥が、購入後に見つかる場合もあります。
その欠陥を修繕するのに多額の費用がかかる場合、売主と買主どちらに責任があるか揉める可能性も高いです。
今回は中古住宅購入後に欠陥が見つかった場合の責任の所在や解決方法、中古住宅購入後のトラブルを防ぐための対策法を解説します。

中古住宅購入後に欠陥が見つかった場合の責任の所在

中古住宅に欠陥が見つかった場合、契約書類に記されていない欠陥が見つかった場合は売主の責任になります。
契約の内容に適合していない「契約不適合責任」に該当するため、買主は売主に損害賠償請求や契約解除を求めることが可能です。
ただし、欠陥があってもすべての場合で売主が責任に問われるわけではありません。
設備機器の不具合について免責事項が設けられている場合、責任の期間を過ぎてから欠陥が見つかった場合などは問われません。
中古住宅の場合、売主が不動産会社ではなく個人で、責任の期間が3か月と短く設定されていることがよくあります。

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中古住宅購入後に欠陥が見つかった場合の解決方法

中古住宅を購入してから欠陥が見つかった場合、まずは証拠を残しておくことが大切です。
写真や動画で欠陥部分を撮影し、売主や不動産仲介業者に提示できるようにしておきましょう。
また欠陥が見つかったら、その日のうちに不動産会社に連絡することも大切です。
連絡が遅くなると、責任期間が過ぎたり被害状況が悪化したりすることが考えられます。
不動産取引の内容に関するおすすめの相談窓口は、宅地建物取引業協会や宅地建物取引業保証協会です。
住宅の欠陥に関する相談は、消費生活センターや法テラスでも受け付けてもらえます。

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中古住宅購入後のトラブルを予防するための対策法

中古住宅購入時は、なにかあってから対処するのではなく、トラブルを未然に防止するようにしたいものです。
トラブルを防ぐための良い対策方法として、住宅瑕疵保険に加入する・ホームインスペクションを依頼するといった方法が挙げられます。
ホームインスペクションがおすすめなのは、内見では見えない部分も専門家の観点からチェックしてもらえるためです。
万が一トラブルがあったときの責任の所在・免責事項・費用負担など、契約内容をしっかり確認しておくことによってトラブルを防ぐこともできます。
契約内容についてわからないことがあれば、しっかり質問するようにしましょう。

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まとめ

中古住宅購入後、契約内容に記されていない欠陥が見つかった場合、売主は契約不適合責任に問われます。
欠陥があった場合におすすめの解決方法は、その日のうちに証拠を記録しておき連絡を入れることです。
住宅瑕疵保険に加入するなど、トラブルを未然に防止する対策も打っておきましょう。
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家の住み替えは「売る」と「買う」の取引を同時におこなうため、関係者が多く複雑になりがちです。
複雑な取引のなかではトラブルも起こりやすくなるため、あらかじめ対策を検討しておくことは大切です。
そこで今回は、住み替えでよくある失敗のうち、売却価格やタイミング、スケジュールについて解説します。

住み替えでよくある失敗とその対策①売却価格編

住み替えでよくある失敗として、相場より高い売却価格を設定してしまうケースがあります。
価格が高いために長期間物件が売れず、徐々に値下げをしていくうちに最終的に相場より安い価格になってしまったケースもあります。
売却期間が長い物件は、何か問題があるのではないかと買主から疑念を持たれてしまう場合もあるため注意が必要です。
一方、相場より低い金額で売り出してしまう失敗例もあります。
売却価格に失敗しないためには、相場を調べておくこと、需要が高くなるタイミングで売り出すことなどが重要です。

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住み替えでよくある失敗とその対策②売買タイミング編

住み替えにおいては、売却と購入のタイミングが同時になるよう合わせるのが理想的です。
新居が先に決まり、持ち家の売却が進まない状態が長引くとダブルローンの状態となり、返済が厳しくなります。
一方で売却が先に決まり新居が決まらないと、仮住まいを探す必要が生じ、2回引っ越しするための手間や費用が余計にかかってしまいます。
持ち家を希望時期までに売却するための対策として、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するのもひとつの手です。

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住み替えでよくある失敗とその対策③スケジュール編

住み替えのスケジュールを立てる際は、買い先行と売り先行のうちどちらにするかを考えておく必要があります。
買い先行の際は、一定期間ダブルローンの状態になることを予想し、前もって資金計画を立てておくと良いでしょう。
売り先行の際は、仮住まいを挟んだ移転がスムーズにおこなえるよう、引っ越しの予算やスケジュールを立てておくことが大切です。
住み替えは、売却と新居探しのための期間が限られていると、焦って不利な決定をしてしまう可能性が高くなります。
余裕を持ったスケジュールにするのであれば、新居を探す時間をしっかり確保できる「売り先行」のほうが向いていると言えます。

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まとめ

住み替えでよくある失敗として、高すぎるもしくは安すぎる売却価格を設定してしまうケースが挙げられます。
また、新居の購入と持ち家の売却のタイミングをできる限り合わせることも大切です。
新居探しの時間がしっかり確保できる「売り先行」をおこなえば、焦らず住み替えをおこなえるでしょう。
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障がいがあってもマイホームを購入したいと考える方は少なくありません。
しかし、マイホーム購入の際にハードルとなる要素のひとつが住宅ローンです。
「障がいがあるために住宅ローンの審査に通らないのでは？」と心配になる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、障がい者の方が住宅ローンに通りにくい理由と対処法、団体信用生命保険に入らない場合のリスクについても解説します。

障がい者の方が住宅ローンの審査に通過しにくい理由

住宅ローンの審査では健康状態を確認する場合があるため、障がい者の方は住宅ローンに通りにくい傾向があります。
とくに団体信用生命保険への加入を必須としている住宅ローンの場合は、加入時に持病や障がいの告知義務が生じます。
現状は健康に問題がない方でも、過去の通院歴に告知義務を定めている場合があるため注意が必要です。
障がいの程度によって団信信用生命保険の加入の可否は異なるため、物件探しの初期段階で確認しておくことが大切です。
さらに、障がいの有無に関わらず、低収入の方は返済能力が認められず審査に通らない恐れがあります。

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障がい者の方が住宅ローンに入れない場合の対処法

障がい者の方が住宅ローンに入れない場合の対処法に「フラット35」があります。
フラット35は住宅金融支援機構が民間の金融機関と連携して提供しており、一般的な住宅ローンとは条件が異なります。
団体信用生命保険への加入が任意のため、障がいがある方でもローンを組みやすいです。
一般の住宅ローンでも、加入条件を緩和したワイド団信を取り扱っている金融機関もあります。
ワイド団信へ加入すると保険料が高くなり総返済額が増える場合がある点は注意が必要です。
夫婦で家を購入する場合は契約者を障がいのない配偶者の名義にする方法もあります。
その場合、配偶者は給与所得者であり住宅ローン審査に通る程度の収入があることが前提です。

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団体信用生命保険に入らない場合のリスク

なかには団体信用生命保険の加入を必須としていない住宅ローンもありますが、加入しない場合のリスクも存在します。
団体信用生命保険は、万一契約者本人が亡くなった場合に住宅ローンの返済義務が免除される保険です。
一方、団体信用生命保険に加入していないと遺された家族が残債の支払い義務を負うことになります。
厚生労働省の令和元年完全生命表から試算すると70歳までに亡くなる確率は2割弱です。
大抵の方は生きているうちに住宅ローンを完済していますが、わずかながら完済前に亡くなるケースもあります。
そのため、万一を考えて団体信用生命保険に加入しておくと家族へ負担が生じるリスクを軽減できます。

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まとめ

障がい者の方が住宅ローンを組むのが難しい理由には、団体信用生命保険への加入を必須としている住宅ローンでは持病や障がいの告知義務がある点が挙げられます。
住宅ローンを組むのが難しい場合の対処法としては、フラット35やワイド団信などが検討できます。
団体信用生命保険に加入しない場合、万一契約者本人が亡くなったときに家族に負担がかかる点には注意が必要です。
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所有している家や土地の売却は日常的におこなうわけではないため、初めての方や不慣れな方が少なくありません。
そのため悪質な業者を見抜けずだまされるケースもあり、あとで悔やまないよう前もって意識を高めておくのが大切です。
ここでは不動産売却時によくある詐欺の手口や遭わないための対策、さらに遭ってしまった場合の相談先も解説しますので、ぜひ参考になさってください。

不動産の売却においてよく見られる詐欺の手口

不動産売却で多い詐欺の手口1つ目は、相場と異なる査定額を提示されるケースです。
とくに売主が相場に詳しくない場合は、業者の提示する価格をそのまま信じてしまうのを狙っています。
業者をとおして売却する際の仲介手数料を高額にしたり、販売活動の広告費用を別で請求したりするケースが、2つ目の手口です。
仲介手数料は上限が宅建業法に決められているほか、広告費用も別に請求できないと決められており、払う必要がありません。
3つ目の手口は、売却代金の支払い前に書類をすべて受け取って不動産登記を書き換えられてしまう、悪質なケースです。

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不動産売却の際に詐欺に遭わないようにする対策

先述したとおり、不動産売却時には巧妙な手法で詐欺を働く業者もいるため、細心の注意が欠かせません。
被害に遭わないよう、同じような物件について自分で価格相場を調べておく対策が必要です。
また、悪質な業者によって不動産登記をおこなわれないよう、売却の流れをしっかり把握しておくのも大切な対策です。
登記の移転は売却代金の支払いと同じタイミングでおこなうものであり、この流れを守らず先に登記しようとする業者には気を付けましょう。
さらに、業者から代金を受け取る際には銀行振込か現金で支払ってもらうようにし、小切手で受け取るのはトラブルの元となるため避けるべきです。

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不動産売却において詐欺被害に遭った際の相談先

どれほど気を付けていても、詐欺の被害に遭う可能性はあります。
万一被害に遭ってしまったら、気付いた時点で早めに専門的な機関に相談しましょう。
消費生活センターや国民生活センターは、何から対応すれば良いのかわからないときの相談先に向いており、おかしいと思ったら電話してみるのがおすすめです。
また、不動産取引に関するさまざまな相談に対応している宅地建物取引業協会も、専門のスタッフがアドバイスしてくれます。
法テラスは相談の内容に応じた法制度や弁護士などを紹介する役割を担っており、解決のための手段を知りたいときに適しています。

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まとめ

不動産の売却をする方を狙った詐欺の手口に多いのは、相場より安い査定料の提示や規定以外の手数料の請求、支払い前の登記移転などです。
被害に遭わないようにするためには自分で相場や売却の流れを把握したり、小切手での受け取りを避けたりするのが有効です。
もし被害に遭ってしまったら、できるだけ早く専門の機関に相談するのをおすすめします。
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土地探しにおいては、良い物件がなかなか見つからず、時間と労力ばかりかかって疲れてしまう場合があります。
そのまま土地探しを続けると物件選びに失敗するおそれがあるため、原因や対処法を一度よく確認したいところです。
そこで今回は、土地探しに疲れたときのよくある原因、対処法としてやること、押さえたいポイントを解説します。

土地探しに疲れたときのよくある原因

土地探しに疲れたときのよくある原因は、まず物件の希望条件を固めすぎていることです。
すべてが希望どおりの土地はなかなか見つからないもので、柔軟に条件を調整できないと土地探しが長引いてしまいます。
また、土地探しにあたって優先順位や期限を決めていないのも、比較的多いケースです。
優先順位や期限があいまいだと、理想的な土地が今後に見つかる可能性を捨てきれず、土地探しに終わりがなくなってしまいます。
さらに、買主が自分たちだけで土地探しをおこなうと、すぐに売れる人気の物件が見つかりにくく、効率が悪くて疲れてしまいます。

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土地探しで疲れたときにやること

土地探しに疲れたとき、まずは優先順位を決める・見直すことが大事です。
希望条件にあらためて優先順位をつけ、妥協可能なポイントを具体的にすると、土地を選びやすくなります。
次に、売主との予算交渉を前提にして考えるのも、おすすめの対処法です。
多少の値下げを想定すると、いまひとつだった土地が好印象に変わり、購入を決断できる可能性があります。
また、無理に夫婦で探そうとしないことも、土地探しの効率が良くなるため一度検討したい方針です。

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土地探しに疲れたときでも押さえたいポイント

土地探しに疲れたときでも、周辺環境は重視したいところです。
隣家とトラブルになっているなど、周辺環境に問題のある土地は取得を後悔しやすい傾向にあります。
また、自然災害の被害予測はもれなく確認し、高リスクな土地は避けることが大事です。
この点で妥協してしまうと、地震や大雨などで大きな被害に遭いかねないため危険です。
さらに、法令の定める道路と2m以上にわたって接するように指定する接道義務を満たしていることも、大事な条件に挙げられます。
接道義務の目的は消防活動を円滑におこなう点などにあり、条件を満たせていないと火災時に不安が残ります。

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まとめ

土地探しに疲れたときによくある原因は、希望条件を固めすぎていたり、優先順位や期限を決めていなかったりすることです。
対処法としてやることには、希望条件の優先順位をあらためて決める、予算交渉を前提として考えるなどが挙げられます。
土地探しに疲れたときも、物件の周辺環境や自然災害のリスクなどは大事な条件であるため、妥協はおすすめできません。
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