家やマンションを購入した後に状況が変わり、別の家に住み替えしなければならないケースがあります。
その場合に考えなければいけないことのひとつが、住宅ローンの残債があるかないかです。
今回は、住宅ローンの残債があっても住み替えは可能なのかに加えて、住み替えの方法や完済できない場合の対処法についても解説します。
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住宅ローン残債があっても住み替えは可能なのか
原則的には、住み替えの際は現在の家の住宅ローンを完済している必要があります。
住宅ローンを組むときは、家を担保にして資金を借りるため、家には抵当権が付きます。
抵当権とは、なんらかの理由で住宅ローンの返済ができなくなった場合に債権者が家を競売にかけ、お金を回収する権利を持つことです。
中古物件を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を外してもらう必要があります。
そのため、住宅ローンの残債がある場合、今の家を売って住み替えることは基本的には難しいといえます。
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住宅ローン残債があるときの住み替え方法
住宅ローン残債がある場合でも住み替えをおこなう方法として、住んでいる家を先に売る「売り先行」があります。
売り先行では売却価格が決定してから次の家の予算を決めるため、予算オーバーが起こらない点がメリットです。
一方で売り先行で新しい家が決まっていない場合、仮住まいに住まなければいけないデメリットもあります。
対処法として、今の家の売却契約が済んでから新居の契約をおこない、新居と決済日を合わせるのが良いです。
タイミングを合わせるのは容易ではありませんが、今の家の売却活動に新居の内見を同時進行すれば仮住まいなしで計画を進めることは可能です。
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住み替えで住宅ローンの残債を完済できないときの対処法
住み替えで住宅ローンの残債を完済できないときの対処法として「住み替えローン」の利用も検討できます。
住み替えローンとは、新しい家を購入するための住宅ローンに現在の残債を上乗せして借りるタイプのローンです。
このローンを組めば、現金の追加なく住み替えが可能です。
ただし、住み替えローンは物件担保以上のローンを組むことを意味します。
毎月の返済額が高くなる点や、将来ローン返済ができなくなった場合、多額の借金が残る点は注意が必要です。
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まとめ
住宅ローンを完済していない物件は抵当権を外せないため、基本的には売却して新しい家に住み替えることは難しいです。
しかし売り先行にすれば、売却価格をもとに新しい家を決め、新居と決済日を合わせることはできます。
住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンの利用も検討できますが、返済の負担には注意したいものです。
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