袋地は低価格で売り出されているので、土地の購入を検討している方はよく目にするかと思います。
低価格で魅力的ですが、袋地の購入には注意すべき点があります。
注意すべき点を知っておくと購入後の失敗もなくなります。
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袋地とは公道に出られない土地のこと
袋地とは自分の土地が他人の敷地に囲まれてしまい、公道へ出られないことを言います。
別名、無道路地とも言われています。
原因は、建築基準法が定められる前に土地を分割して売却・譲渡を行っていたことが多かったためとされています。
注意点として、道路に面していないので境界線のトラブルが起こりやすいということがあります。
また、周囲が川や崖などで囲まれている場合と道路に高低差がある場合は準袋地と言われています。
扱いは袋地と同じで、他人の敷地内を通行しないと自分の家や敷地内に入ることができません。
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再建築不可の理由は接道義務
建築基準法の中の接道義務を違反しているので、新たな家を建てること、建て替えることができない可能性があります。
接道義務は救急車などの緊急車両が通れるようにするためにある義務です。
そのため、道路の2m以上が建築物の敷地に接し、接している道路の幅が4m以上あることと規定が明確にされています。
購入後に接道義務を果たせば、新たな家を建てる、建て替えができます。
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建築可能にするには等価交換が最適
建築できるようにする方法は様々ありますが、一番良い方法は等価交換を行うことです。
袋地の一部と接道の家の一部の土地を交換して名義変更をすることで、接道義務を果たすことができます。
しかし、これは隣家に建物が建っていると難しい方法です。
隣家との話し合いや合意が必要となりますが、資金がかからない方法なので一番よい方法とも言えます。
別な方法として、通行地役権を設定する方法です。
通行地役権とは自分の土地に入るために隣家の敷地内を通行できる権利のことです。
この方法にも隣家の合意と契約が必要となります。
通行地役権は幅2m以上を設定することで接道義務を果たすことができるので建て替えが行えます。
注意点として、建て替えを行う場合は通行地役設定登記が必要となります。
そのため、隣家と共に土地家屋調査士と司法書士に依頼し、地役権設定登記申請を行うと良いでしょう。
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まとめ
土地購入を考えている方には袋地は低価格で魅力的ですが、接道義務を果していないため再建築できません。
条件を達成するための方法は等価交換と通行地役権の主に2つの方法があります。
費用も最小限に抑えられますが、隣家との話し合いで時間がかかる可能性もあります。
隣家とのコミュニケーションが鍵を握っているので、関係性を築くことが重要と言えます。
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